위반건축물 양성화 FAQ

위반건축물은 건축법 또는 관련 법령을 위반하여 지어진 건물입니다. 건축허가를 받지 않고 짓거나(무허가 건축), 허가받은 내용과 다르게 지은 건물(불법 증축, 용도변경 위반 등)이 해당됩니다. 건축물대장에 '위반건축물'로 표시되어 있으면 위반 상태입니다.

양성화(陽性化)는 위반건축물을 법적으로 허용된 상태로 만드는 절차를 부르는 말입니다. 2026 특별법에서는 건축사가 작성한 서류로 신고하고(§4) 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인을 받는 것을 말하며, 이때 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다(§9). 사용승인이 나면 위반건축물 표시가 정리됩니다.

세움터(eais.go.kr)에 접속하여 건축물대장을 조회하세요. 건물 주소나 건물명으로 검색하면 됩니다. 건축물대장에 '위반건축물' 또는 '위반' 표기가 있으면 위반 상태입니다.

이행강제금은 건축법 위반 사항을 시정하지 않을 경우 부과되는 금전적 제재입니다. 위반 면적과 시가표준액을 기준으로 산정되며, 양성화를 통해 위반 상태를 해소하면 부과가 중단됩니다.

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)입니다. 2026.6.16 공포, 2026.12.17 시행, 시행일부터 18개월 한시입니다. 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 위반건축물(세대당 전용 85㎡ 이하 다세대, 165㎡ 이하 단독, 660㎡ 이하 다가구, 근생빌라)에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인을 받을 기회를 줍니다(§3·§6).

유효기간(18개월) 만료 전에 신고가 접수된 건물은 만료 후에도 특별법이 계속 적용됩니다(부칙 §3). 기간이 지나면 특별법 특례는 쓸 수 없고, 일반 건축법 절차로 현행 건축기준을 충족해야 합니다.

양성화를 통해 건축물이 건축물대장에 정식 등재되면 재산세 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 기존에 이행강제금이 반복 부과되던 것을 고려하면 장기적으로 유리한 경우가 많습니다.

아닙니다. 특별법 대상은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 건축물로서 면적 기준(다세대 세대당 전용 85㎡·단독 165㎡·다가구 660㎡ 이하, 근생빌라 포함)을 충족해야 합니다(§3①). 도시·군계획시설 부지, 개발제한구역, 군사보호구역, 접도구역 등 법에 열거된 지역은 제외되고(§3②, 일부 예외), 승인 시에는 구조안전·방화·일조 등 요건을 갖춰야 합니다(§6①).

특별법에서는 '신청'이 아니라 '신고'입니다. 건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다(§4①). 신고 기간·서식은 대통령령으로 정해집니다.

특별법 신고의 핵심 첨부서류는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서입니다(§4①). 그 밖의 서식·첨부서류는 대통령령으로 정해질 예정입니다. 미리 건축물대장과 건축물현황도(배치도·평면도)를 발급해 두면 건축사의 현장조사와 서류 작성이 빨라집니다.

특별법으로 신고하려면 원칙적으로 반드시 필요합니다. 신고서에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해야 하기 때문입니다(§4①). 위반건축물 양성화 전문센터는 제휴 건축사사무소와 함께 신고를 준비합니다.

특별법은 요건에 적합하면 신고받은 날부터 30일 내에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주도록 정하고 있습니다(§6①). 다만 그 전에 건축사의 현장조사와 설계도서 작성 기간이 필요하고, 보완 요구가 있으면 더 걸릴 수 있습니다.

특별법상 신고 주체는 건축주 또는 소유자입니다(§4①). 대리 제출 가능 여부와 서식·방법은 시행령·시행규칙으로 정해지므로, 시행 후 관할 구청에 확인하세요.

세움터(eais.go.kr)에서 민원 처리 현황을 조회할 수 있습니다. 또는 접수 시 받은 담당자 연락처로 문의할 수 있습니다.

현장 조사는 양성화 처리를 위해 반드시 필요합니다. 거부하면 양성화 처리가 불가능하거나 지연됩니다.

처리가 완료되기 전에는 신청을 취하할 수 있습니다. 다만 이미 납부한 비용 환불 여부는 지자체에 확인하세요.

원칙적으로 납부 기한 내에 일시 납부가 원칙이지만, 일부 지자체에서는 분할 납부를 허용합니다. 담당자에게 문의하세요.

네, 이의 신청이 가능합니다. 이의 신청 기간 내에 관할 지자체에 이의를 제기하면 재산정 절차가 진행됩니다.

특별법에 이행강제금 감면율 규정은 없습니다. 대신 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다(§9①). 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2).

이행강제금은 건물 소유자가 납부합니다. 세입자에게는 부과되지 않습니다.

이런 경우 위반 부분을 자진 철거하는 것이 경제적으로 유리할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 양성화 vs 철거의 비용 대비 효과를 비교해 보세요.

법적으로 매매 자체가 불가능한 것은 아니지만, 매수인이 위반 상태와 이행강제금 위험을 떠안게 됩니다. 실거래에서는 거래가 매우 어렵습니다. 양성화 후 매매하는 것을 권장합니다.

위반 상태가 상속인에게 승계됩니다. 상속 후 양성화를 진행하면 됩니다. 상속 과정에서 이행강제금 미납이 있다면 이도 함께 승계됩니다.

임대차 계약 자체는 가능하지만, 세입자가 전입신고나 확정일자를 받기 어려울 수 있어 보증금 보호가 어렵습니다. 위반 사실을 세입자에게 고지할 의무가 있습니다.

등기가 되어 있는 건물이라면 근저당 설정이 가능할 수도 있습니다. 하지만 금융기관은 위반건축물에 대해 담보 설정을 거부하는 경우가 많습니다.

건축물대장에서 '위반건축물' 표기가 삭제됩니다. 다만 과거 행정처분 이력은 담당 기관에 남을 수 있습니다.

네, 서울 강남 지역은 시가표준액이 높기 때문에 동일한 위반 면적이라도 이행강제금이 다른 지역보다 높게 나올 수 있습니다.

농지법과 건축법의 교차 적용을 받아 복잡할 수 있습니다. 농지 위의 창고라면 농지법 위반도 함께 검토해야 합니다. 관할 읍·면사무소 또는 시·군청에 문의하세요.

재개발이 확정된 경우, 양성화보다 재개발 보상 절차에서 위반건축물 처리가 이루어질 수 있습니다. 재개발 조합이나 지자체에 먼저 문의하여 어떤 절차가 더 유리한지 확인하세요.