양성화 완료 후 등기가 꼭 필요한가요?

미등기 건물(건축물대장은 있지만 등기부등본이 없는 경우)은 양성화 완료 후 소유권보존등기를 진행해야 합니다. 이미 등기된 건물은 건축물대장 변경 사항을 등기부에 반영하는 변경 등기가 필요합니다.

소유권보존등기 비용은 얼마인가요?

취득세(공시가격 × 2.8%), 교육세(취득세의 20%), 농어촌특별세(취득세의 10%), 법무사 수수료(20~50만 원), 등기신청 수수료(수천 원)가 포함됩니다. 공시가격 2,000만 원 건물 기준 총 80~130만 원 예상.

등기 없이 양성화만 완료해도 되나요?

등기 여부와 양성화(이행강제금 해소)는 별개입니다. 양성화는 구청에서 처리되고, 등기는 법원에 신청합니다. 이행강제금 중단은 양성화로 해결되지만, 담보·매도를 위해서는 등기도 필요합니다.

셀프 등기로 법무사 비용을 아낄 수 있나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)를 통한 셀프 등기가 가능합니다. 법무사 수수료 20~50만 원을 절약할 수 있지만, 서류 오류 시 반려되므로 경험이 없으면 법무사를 권장합니다.

양성화 비용은 얼마인가요?

양성화 비용은 설계비·인허가, 이행강제금, 그리고 등기 비용까지 합쳐 산정됩니다. 이 글의 예시 시나리오 기준 단독주택 발코니 증축은 약 320만 원, 다가구주택 용도변경은 약 400만 원이 들었습니다. 건물 규모와 위반 유형에 따라 달라지므로 진단으로 확인하는 것이 정확합니다.

위반건축물 양성화 비용은 어떻게 계산하나요?

양성화 비용 계산은 설계·인허가비, 이행강제금, 등기비용을 항목별로 더하는 방식입니다. 미등기 건물은 소유권보존등기로 공시가격 2,000만 원 기준 약 94~124만 원이 추가되고, 기존 등기 건물의 표시변경 등기는 약 10~30만 원입니다.

이행강제금은 어떻게 계산되나요?

이행강제금은 위반 면적과 건물 시가표준액 등을 기준으로 부과되며 위반 상태가 지속되면 반복 부과됩니다. 양성화를 완료하면 반복 부과가 멈춥니다. 정확한 금액은 관할 구청 기준에 따라 달라지므로 진단으로 확인하는 것을 권장합니다.

양성화 비용 총정리 — 위반건축물 양성화부터 등기까지 추가 비용 완전 분석

양성화 완료 = 모든 비용 끝? 아닙니다

많은 분들이 양성화 허가를 받으면 모든 절차가 끝난다고 생각합니다. 하지만 건물을 완전히 합법화하고 매도·담보 제공을 하려면 등기 정리가 추가로 필요합니다.

양성화 후 등기가 필요한 경우

Case 1: 미등기 건물 (소유권보존등기 필요)

건축물대장에는 올라와 있지만 등기부등본이 없는 건물. 농촌 지역의 오래된 건물, 무허가로 지어진 건물에 많습니다.

→ 양성화 완료 후 소유권보존등기 신청 필수

Case 2: 등기된 건물의 면적·용도 변경 (변경 등기 필요)

등기부에 기재된 면적이나 용도가 현재 건물 상태와 달라진 경우.

→ 건물표시변경 등기 신청

Case 3: 양성화와 무관한 건물 (등기 불필요)

이미 등기가 되어 있고 양성화 내용이 등기부에 영향을 주지 않는 경우. 단순 이행강제금 정리에 해당.

→ 등기 불필요

등기 비용 항목별 정리

소유권보존등기 (미등기 건물)

항목	계산 방법	예시 (공시가격 2,000만 원)
취득세	공시가격 × 2.8%	56만 원
교육세	취득세 × 20%	11.2만 원
농어촌특별세	취득세 × 10%	5.6만 원
등기신청 수수료	건당 수천 원	약 1.5만 원
법무사 수수료	협의	20~50만 원
합계		약 94~124만 원

건물표시변경 등기 (기존 등기 건물)

항목	비용
등기신청 수수료	3,000원
법무사 수수료	10~30만 원
합계	약 10~30만 원

셀프 등기 vs 법무사 의뢰

셀프 등기가 가능한 경우:

건물 구조가 단순하고 서류가 완비된 경우
인터넷등기소(iros.go.kr) 사용에 익숙한 경우
수정·보완 여유 시간이 있는 경우

법무사에게 맡기는 것이 나은 경우:

서류 오류 시 반려 위험이 높은 복잡한 케이스
시간 절약이 우선인 경우
취득세 계산이 복잡한 경우 (농어촌지역 공시가격 등)

양성화부터 등기까지 총비용 완전 계산

기본 설계비·공사비에 대한 내용은 → 양성화 비용 총정리 보기

위반건축물 양성화 비용을 계산할 때는 설계·인허가비, 이행강제금, 등기 비용을 항목별로 더해야 실제 총비용이 나옵니다. 아래는 등기 비용까지 포함한 전체 예산 시나리오입니다.

시나리오 A: 단독주택 발코니 10㎡ 증축 + 소유권보존등기

항목	예상 비용
설계비 + 인허가	140만 원
이행강제금 (예시 추정)	50만 원
소유권보존등기 (공시가격 3,000만 원)	130만 원
총합	약 320만 원

시나리오 B: 다가구주택 1층 용도변경 + 건물표시변경 등기

항목	예상 비용
설계비 + 인허가	200만 원
구조안전진단	80만 원
이행강제금 (예시 추정)	100만 원
건물표시변경 등기	20만 원
총합	약 400만 원

비용 절감 2가지 핵심 전략

1. 양성화로 위반 해소 — 양성화를 완료하면 이행강제금 반복 부과가 멈춥니다. 양성화 특별법이 시행되면 한시 감면이 적용될 가능성이 있으나 감면율 등 구체 내용은 추후 지침에서 확정됩니다(관할 확인).

2. 셀프 등기 시도 — 소유권보존등기가 단순한 경우 법무사 수수료 20~50만 원을 절약할 수 있습니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 신청 가능.

총비용 견적이 궁금하다면 → 무료 진단 신청