위반건축물 양성화 최소 비용은 얼마인가요?

단순 불법 증축으로 보강 공사가 필요 없는 경우 최소 150~200만 원(설계비+인허가비)이 소요됩니다. 여기에 이행강제금이 추가될 수 있고, 특별법(법률 제21820호)으로 양성화하는 경우 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다(§9①).

구조안전진단은 꼭 필요한가요?

불법 증축으로 인해 건물 구조에 영향을 주는 경우 구조안전진단이 필수입니다. 단순 용도변경이나 내부 간막이 변경은 불필요할 수 있습니다. 건축사가 판단합니다.

보강 공사비를 아끼는 방법이 있나요?

구조 보강이 최소화되도록 설계 단계에서 창의적 대안을 검토하는 것이 중요합니다. 경험 있는 건축사가 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 여러 건축사에게 견적을 받아보는 것을 추천합니다.

2026 위반건축물 양성화 비용 총정리 — 설계비·공사비·이행강제금 계산법

양성화 비용, 항목별로 정확히 알아야 합니다

"양성화 비용이 얼마냐"는 가장 많이 묻는 질문입니다. 위반 유형·건물 규모·구조 복잡도에 따라 크게 달라지지만, 항목별로 이해하면 자신의 경우를 대략 가늠할 수 있습니다.

비용 항목 1: 설계비 (건축사 보수)

건축사 없이는 양성화 허가 신청 자체가 불가능합니다. 건축사가 현재 상태 도면과 구조 안전 확인서를 작성해야 합니다.

건물 유형	예상 설계비
소형 단독주택·다세대 (200㎡ 미만)	100~200만 원
중형 다가구·상가주택	200~350만 원
대형 건물 (500㎡ 이상)	350~500만 원 이상
도면 없음 (캐드 백지 상태)	위 금액에 50만 원 추가

비용 절감 팁: 기존 건축 도면이 있으면 설계비가 줄어듭니다. 보유한 도면이 있으면 반드시 건축사에게 미리 제공하세요.

비용 항목 2: 인허가 수수료 (지자체 납부)

관할 구청·시청에 양성화 허가 신청 시 납부하는 공식 수수료입니다.

항목	금액
건축허가 수수료	10~50만 원 (건물 면적에 비례)
건축물대장 정정	소액 (수천 원~수만 원)

비용 항목 3: 구조안전진단비

불법 증축으로 인해 기존 건물 구조에 영향을 주는 경우 구조기술사의 안전진단이 필요합니다.

케이스	필요 여부	비용
단순 내부 용도 변경	불필요	—
옥상·발코니 증축	보통 필요	50~100만 원
기둥·슬라브 증설	필수	100~200만 원
대규모 증축	필수	200만 원 이상

비용 항목 4: 보강 공사비 (변동성 가장 큼)

양성화에서 가장 비용 예측이 어려운 항목입니다. 구조 보강이 필요 없으면 0원, 대규모 보강이 필요하면 수천만 원이 됩니다.

위반 유형	보강 공사 가능성	예상 비용
발코니 확장 (내부)	낮음	0~50만 원
창고·컨테이너 증축	중간	50~300만 원
불법 1개 층 증축	높음	500~2,000만 원
무허가 건물 전체	매우 높음	1,000~5,000만 원+

비용 항목 5: 이행강제금

양성화를 진행하더라도 이미 부과된 이행강제금은 납부해야 합니다. 특별법으로 양성화하려면 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하며, 체납이 있으면 1년 내 완납 조건부로 승인될 수 있습니다(§6①4). 특별법에는 이행강제금 감면 규정이 없고, 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다(§9①). 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2).

이행강제금 계산 공식

이행강제금 = 시가표준액(원/㎡) × 위반 면적(㎡) × 요율

위반 유형별 요율:

위반 유형	요율
무허가 건축	5%
건폐율·용적률 초과 (증축)	4%
용도변경 위반	2~5%
대수선 위반	3%
주거 외 용도 무허가	2%

계산 예시

상황: 서울 아파트 발코니 10㎡ 불법 확장, 시가표준액 800만 원/㎡

이행강제금 = 800만 원 × 10㎡ × 4% = 연 320만 원

아파트는 특별법 대상 유형(§3①)이 아니며, 특별법에도 이행강제금 감면 규정은 없습니다.

케이스별 총비용 예상

케이스 A: 단독주택 발코니 10㎡ 증축 (서울, 보강 불필요)

항목	예상 비용
설계비	120만 원
인허가 수수료	20만 원
구조안전진단	0원
보강 공사비	0원
이행강제금 (예시 추정)	50만 원
합계	약 190만 원

케이스 B: 다가구주택 옥상 컨테이너 20㎡ (경기, 보강 필요)

항목	예상 비용
설계비	180만 원
인허가 수수료	25만 원
구조안전진단	80만 원
보강 공사비	150만 원
이행강제금 (예시 추정)	80만 원
합계	약 515만 원

케이스 C: 근린생활시설 무허가 1층 증축 (서울, 보강 필수)

항목	예상 비용
설계비	300만 원
인허가 수수료	40만 원
구조안전진단	150만 원
보강 공사비	800만 원
이행강제금 (예시 추정)	200만 원
합계	약 1,490만 원

※ 위 케이스의 이행강제금은 예시 추정치이며, 특별법 경로로 양성화하는 경우 부과되는 과태료(이행강제금 5회분 상당, §9①)는 포함되어 있지 않습니다. 또한 주거 전환 없는 순수 근린생활시설 위반(케이스 C)은 특별법 대상이 아닙니다(§3①).

이행강제금을 계속 내는 것 vs 양성화, 어느 쪽이 이득인가요?

손익분기 계산법:

(연간 이행강제금) × (보유 예정 연수) vs 양성화 총비용

연간 이행강제금	10년 납부 합계	양성화 비용 200만 원
50만 원	500만 원	✅ 양성화 유리
200만 원	2,000만 원	✅ 양성화 매우 유리
500만 원	5,000만 원	✅ 즉시 양성화 필수

매도·담보·임대 시 법적 하자 해소 가치까지 고려하면 대부분의 경우 양성화가 유리합니다.

비용 줄이는 실전 팁 3가지

1. 양성화로 위반 해소 — 그리고 특별법 대상 여부 점검 양성화를 완료하면 이행강제금 반복 부과가 멈춥니다. 특별법(2026.12.17 시행, 18개월 한시)에는 이행강제금 감면 규정이 없고 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과되므로(§9①), 이 비용까지 포함해 판단해야 합니다. 내 건물의 양성화 가능 여부와 비용을 미리 파악해 두면 특별법 시행 시 신속히 대응할 수 있습니다.

2. 도면 미리 준비 기존 건축 도면(인허가 당시 도면)을 보유하고 있으면 설계비를 20~30% 절감할 수 있습니다.

3. 여러 건축사에게 견적 받기 설계비와 공사비 모두 건축사마다 편차가 있습니다. 최소 2~3곳에서 견적을 받아 비교하세요.

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