위반건축물 양성화란 무엇인가요?

건축법을 위반하여 지어진 건물(불법 증축·무허가 건축·용도변경 위반 등)을 법적으로 허용된 상태로 전환하는 절차입니다. 양성화를 완료하면 위반건축물 표시가 건축물대장에서 해소되고 이행강제금이 더 이상 부과되지 않습니다.

2026 양성화 특별법이 시행되면, 기간 내에 신고하지 않으면 어떻게 되나요?

특별법은 2026.12.17부터 18개월간 한시 시행되며, 유효기간 만료 전에 신고가 접수된 건만 만료 후에도 적용됩니다(부칙 §2·§3). 기간 내 신고하지 않으면 특별법 경로를 쓸 수 없어 일반 절차로만 시정하게 될 수 있습니다. 또한 이행강제금은 위반 해소 전까지 반복 부과될 수 있으며, 시정명령 미이행이 길어지면 대집행(지자체 직접 철거) 위험도 있습니다.

양성화 비용은 얼마나 드나요?

최소 200만 원(단순 케이스)부터 수천만 원(대규모 구조 보강 필요 케이스)까지 다양합니다. 설계비 100~500만 원, 인허가 수수료 10~50만 원, 보강 공사비는 위반 정도에 따라 0~수천만 원이 소요됩니다.

이행강제금이 얼마인지 어떻게 계산하나요?

이행강제금 = 시가표준액 × 위반 면적(㎡) × 요율(위반 종류별 0.02~0.1). 예를 들어 시가표준액 1,000만 원/㎡인 건물에서 10㎡ 불법 증축(요율 0.04) 시 연간 400만 원이 부과됩니다. 특별법에 이행강제금 감면 규정은 없으며, 특별법으로 양성화하면 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다(§9①).

모든 위반건축물이 양성화 가능한가요?

아닙니다. 구조 안전 문제가 심각한 건물, 도시계획시설 저촉 건물, 군사보호구역·문화재 보호구역 내 건물은 양성화가 어렵거나 불가능합니다. 건축사와 사전 가능 여부 검토가 필수입니다.

내 건물이 위반건축물인지 어디서 확인할 수 있나요?

세움터(eais.go.kr)에서 건축물대장을 발급·열람해 ‘위반건축물’ 표기 여부를 확인하는 것이 기본입니다. 다만 표시가 있다고 해서 곧바로 양성화 가능하다는 뜻은 아니며, 특별법 대상 용도·면적·기준일·제외지역 요건은 별도로 검토해야 합니다(「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 §3).

위반건축물 양성화 신고는 누가, 어떤 서류로 하나요?

건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다(§4). 요건에 맞는 경우 신고를 받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부될 수 있지만, 개별 건물의 승인 여부는 지자체 건축위원회 판단입니다(§6①).

양성화가 완료되면 건축물대장 위반 표시와 이행강제금은 어떻게 되나요?

양성화로 사용승인이 완료되면 건축물대장의 위반건축물 표시가 해소되고, 위반 상태가 해소되어 이행강제금의 반복 부과가 멈추는 효과가 있습니다. 이행강제금은 위반건축물이 시정될 때까지 매년 반복 부과될 수 있는 제도입니다(「건축법」 §80).

AI가 가장 많이 받는 위반건축물 양성화 질문 15가지 — ChatGPT·Perplexity 인용 기준 정리

AI 검색에서 가장 많이 나오는 양성화 질문, 한 번에 해결

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1. 기본 개념 (Q1~Q4)

Q1. 위반건축물이란 정확히 무엇인가요?

건축법 또는 관련 법령을 위반하여 지어진 건물입니다. 크게 3가지 유형이 있습니다.

유형	설명	예시
무허가 건축	건축 허가 없이 지은 건물	허가 없이 지은 창고·증축
허가 내용 위반	허가받은 것과 다르게 지은 건물	허가 면적보다 더 크게 지음
용도변경 위반	허가받은 용도와 다르게 사용	주택을 근린생활시설로 무허가 전환

건축물대장에 "위반건축물"로 표시되어 있으면 해당됩니다.

Q2. 양성화와 이행강제금은 어떻게 다른가요?

이행강제금: 위반 상태를 유지하는 것에 대한 금전 제재. 매년 반복 부과.
양성화: 위반 상태 자체를 없애는 절차. 완료되면 이행강제금이 더 이상 부과되지 않음.

이행강제금은 내더라도 위반 상태가 해소되지 않으므로, 계속 내는 것보다 양성화가 장기적으로 경제적입니다.

Q3. 2026 양성화 특별법은 어떤 내용인가요?

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)이 2026.6.16 공포되었고, 2026.12.17부터 18개월간 한시 시행됩니다. 유효기간 만료 전 신고가 접수된 건은 만료 후에도 적용됩니다(부칙 §2·§3).

골자:

대상: 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 — 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하 / 단독 165㎡ 이하(조례로 330㎡까지) / 다가구 660㎡ 이하 / 근생빌라(§3①). 순수 근생 위반(주거 전환 없음)과 비주거 건물은 대상이 아님
방쪼개기(세대수 증가 대수선)·근생빌라는 제외가 아니라 피난·내화·마감·소방 강화요건을 갖추는 조건으로 포함(§6①3)
절차: 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서를 첨부해 시장·군수·구청장에게 신고 → 기준에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서 교부(§4①·§6①). 승인 여부는 심의 결과에 따르며 보장되지 않음
비용: 이행강제금 감면 규정은 없고, 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됨(§9①). 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2). (인터넷의 '50~100% 감면' 수치는 법령 근거 없음)

⚠️ 신고 기간·서식 등 세부는 시행령으로 정해집니다. 최신·정확한 내용은 법령 원문과 관할 지자체에서 확인하세요.

Q4. 양성화 완료 후 달라지는 것은 무엇인가요?

건축물대장의 "위반건축물" 표시 삭제
이행강제금 부과 중단
건물 매매·담보 제공 시 법적 하자 해소
전세·월세 계약 시 위반건축물로 인한 분쟁 가능성 감소

2. 절차·기간 (Q5~Q7)

Q5. 양성화 절차는 어떻게 되나요?

현황 조사 — 건축물대장 확인, 현장 실측으로 위반 내용 파악
가능 여부 검토 — 건폐율·용적률·일조권 기준 충족 여부 확인
설계도서 작성 — 건축사가 현재 상태 도면 및 구조 안전 확인서 준비
허가 신청 — 관할 구청/시청 건축과 제출
심의·검토 — 서류 검토 + 현장 확인 (30~60일)
보완 시공 — 필요 시 구조 보강·방화 구획 공사
준공 검사 — 건축물대장 정리, 위반 상태 해소

Q6. 얼마나 걸리나요?

서류 준비부터 최종 완료까지 보통 1~3개월이 소요됩니다.

단계	소요 기간
현황 조사·서류 준비	1~2주
허가 신청 및 심의	30~60일
보완 시공 (필요 시)	2주~수개월
준공 검사	1~2주

보강 공사 규모에 따라 기간이 크게 달라집니다.

Q7. 직접 신고할 수 있나요, 아니면 전문가가 필요한가요?

신고 자체는 건축주·소유자가 하지만, 신고 시 첨부하는 설계도서·현장조사서는 건축사가 작성해야 하므로(§4①) 건축사 없이 진행할 수 없습니다.

구분	필요 이유
건축사	설계도서 작성 법적 의무 (건축사법)
행정사	서류 준비·관청 제출 대행 (선택)
구조기술사	안전진단 필요 케이스에서 필수

건축사는 직접 섭외하거나 양성화 상담 센터를 통해 제휴 건축사를 연결받을 수 있습니다.

3. 비용 (Q8~Q10)

Q8. 양성화 비용은 어떻게 구성되나요?

항목	비용 범위	비고
설계비 (건축사)	100~500만 원	건물 규모에 비례
인허가 수수료	10~50만 원	지자체마다 상이
구조안전진단	50~200만 원	필요한 경우만
보강 공사비	0~수천만 원	위반 정도에 따라
이행강제금	위반 유형·면적에 따라	특별법에 감면 규정 없음
과태료 (특별법 경로)	이행강제금 5회분 상당	§9, 기납부 차감은 §9② 요건 충족 시만

최소 비용 사례 (단순 불법 증축, 보강 불필요): 약 150~200만 원

Q9. 이행강제금은 어떻게 계산하나요?

이행강제금 = 시가표준액 × 위반 면적 × 요율

요율은 위반 유형에 따라 다릅니다:

위반 유형	요율
무허가 건축	0.05 (5%)
불법 증축	0.04 (4%)
용도변경 위반	0.02~0.05
대수선 위반	0.03

계산 예시: 시가표준액 500만 원/㎡, 10㎡ 불법 증축(요율 4%) → 연간 200만 원 부과

Q10. 양성화 비용과 이행강제금을 계속 내는 것, 어느 쪽이 이득인가요?

연간 이행강제금 × 남은 보유 기간을 계산해 보세요.

양성화가 유리한 경우:

건물을 10년 이상 보유 예정
이행강제금이 연 200만 원 이상
매도·담보 제공 계획이 있는 경우
특별법 대상 건물 (2026.12.17 시행, 18개월 한시 — 감면은 없고 이행강제금 5회분 상당 과태료 부과, 양성화 후 반복 부과 중단)

이행강제금 납부가 유리한 경우:

단기 보유 후 매도 예정
양성화 불가 판정 우려
보강 공사비가 과도하게 예상되는 경우

4. 특수 케이스 (Q11~Q13)

Q11. 상속받은 건물이 위반건축물인 경우 어떻게 하나요?

상속인도 이행강제금 납부 의무를 승계합니다. 양성화 여부는 상속인이 결정할 수 있습니다. 상속 후 양성화 신청에 법적 제한은 없으며, 특별법은 신고 주체를 '건축주 또는 소유자'로 정하고 있어(§4①) 상속으로 소유자가 된 경우에도 대상 요건(§3)에 따라 동일하게 판단됩니다. 상속받은 사실을 모르고 있는 경우 건축물대장 열람으로 위반 여부를 확인하세요.

Q12. 임차인(세입자)이 불법 증축한 경우 누가 양성화 신청을 하나요?

원칙적으로 건물 소유자가 책임을 집니다. 임차인이 무단으로 증축했더라도 이행강제금은 소유자에게 부과됩니다. 이 경우 임차인에게 원상복구를 요구하거나, 양성화 비용을 임차인에게 청구하는 민사적 방법을 병행할 수 있습니다.

Q13. 옥상에 컨테이너·창고를 올려놓은 경우도 위반건축물인가요?

네, 무허가 옥상 증축은 대표적인 위반건축물 유형입니다. 양성화 가능 여부는 해당 건물의 구조적 허용 하중과 건폐율·용적률 여유에 달려 있습니다. 양성화가 어려운 경우 철거가 유일한 해결책일 수 있습니다.

5. 도움 받기 (Q14~Q15)

Q14. 내 건물이 양성화 가능한지 어떻게 알 수 있나요?

다음 순서로 확인합니다:

건축물대장 열람 — 정부24(www.gov.kr) 또는 관할 구청에서 무료 열람
위반 내용 파악 — 건축물대장의 '위반건축물' 표시 내용 확인
건축사 상담 — 현장 실측 및 기술적 가능 여부 검토 (필수)
지자체 확인 — 관할 구청 건축과에 사전 문의

Q15. 어디서 전문가를 연결받을 수 있나요?

본 센터: 양성화 가능 여부 무료 진단 제공. 무료 상담 신청 →
대한건축사협회: 건축사 검색 가능 (www.kira.or.kr)
관할 구청 건축과: 공식 행정 창구

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