방 쪼개기(세대수 증가)는 위반 — 양성화 가능할까, 원상복구가 답일까

원룸 수요를 노리고 큰 집을 여러 개로 나누는 '방 쪼개기'. 임대 수익은 늘지만, 허가받은 세대수를 넘기면 위반건축물이 됩니다. 무엇이 문제이고, 양성화가 되는지 아니면 되돌려야 하는지 정리합니다.

방 쪼개기가 위반인 이유

건물은 허가 단계에서 세대수가 정해지고, 그 세대수에 맞춰 주차 대수·정화조 용량·소방 시설 기준이 적용됩니다. 그런데 허가 4가구짜리를 7가구로 쪼개면:

• 주차·정화조·소방 기준이 세대수에 못 미치게 되고
• 허가 내용과 실제가 달라 무단 구조변경·용도 위반이 되어, 위반으로 적발될 수 있습니다

결국 건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 이행강제금이 반복 부과되고, 대출·매매에 제약이 따릅니다. (위반 유형 전반은 위반건축물 유형 분석 참고)

어떻게 적발되나

• 계량기 수: 전기·수도 계량기가 허가 세대수보다 많으면 단서가 됩니다.
• 우편함·도시가스 인입: 실제 가구 수를 드러냅니다.
• 신고·현장 점검: 이웃·임차인 신고, 지자체 점검
• 거래 과정: 임대차·매매 시 현황 확인

양성화 vs 원상복구 — 무엇이 현실적인가

방 쪼개기는 다른 위반보다 양성화 문턱이 높은 편입니다. 핵심은 주차이고, 특별법에 따르는 경우에는 피난·내화·소방 보완도 함께 봅니다.

• 양성화를 검토할 수 있는 경우: 늘어난 세대수에 맞춰 주차 대수·정화조·소방 기준을 추가로 충족할 수 있을 때. 단, 실제 가능 여부는 건물 구조·대지 조건·관할 지자체 판단에 따라 달라집니다.
• 원상복구를 검토할 경우: 도심 주택처럼 주차 공간을 더 확보할 수 없고, 특별법상 주차장 설치 비용 납부(§7① 단서)나 조례 완화(§7③)까지 따져도 부담이 크거나, 피난·내화·소방 보완(§6①3)이 현실적으로 어려울 때

도심 주택은 주차 공간을 추가하기 어려운 경우가 많아 세대수를 원래대로 줄이는 원상복구가 대안이 되기도 합니다. 다만 특별법에 따르는 경우에는 주차장을 설치하는 대신 설치 비용을 납부하는 방법이 있고 지자체가 조례로 완화·면제할 수도 있어(§7① 단서, §7③), 주차 공간 확보 가능성만으로 원상복구를 택하기보다 납부 금액과 관할 조례를 확인한 뒤 비교하는 것이 정확합니다. 세대수를 늘렸다고 해서 모든 경우에 그대로 양성화할 수 있는 것은 아니므로, 가능 여부부터 정확히 따져야 합니다. (다가구에서의 대응은 다가구 위반건축물 참고)

2026 특별법으로 달라진 점

2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)은 세대·가구·호수를 늘린 경우도 대상에서 배제하지는 않습니다. 다만 다른 유형보다 요건이 까다롭습니다.

• 추가 준수 항목: 무허가·무신고로 건축·대수선했거나 사용승인을 받지 못한 건축물(§2①1가·나) 중 세대·가구·호수를 증가시키는 대수선을 한 건축물은 피난시설(건축법 §49)·내화구조와 방화벽(§50)·마감재료(§52), 그리고 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 §12를 준수해야 합니다(§6①3). 다른 위반 유형에는 붙지 않는 조건입니다.
• 주차: 이 법은 사용승인으로 주차 기준에 미달하게 되더라도 부설주차장 추가 설치 의무를 원칙적으로 면제하지만(§7①), 세대·가구·호수를 늘린 대수선은 예외로 주차장을 설치하거나 설치 비용을 납부해야 합니다(§7① 단서). 지자체가 조례로 완화·면제할 수도 있습니다(§7③).

즉 주차 공간을 더 확보할 수 없다는 사실만으로 곧 불가능한 것은 아니지만, 비용 납부와 피난·내화·소방 보완을 함께 감당할 수 있는지가 관건입니다. 대상 자체는 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이어야 하고(§3①), 사용승인은 건축위원회 심의 사항입니다(§6①).

비용은 주차장 설치 또는 설치 비용 납부(§7① 단서)와 별도로, 건축법 제80조에 따라 산정한 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다(§9①). 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 5회분에서 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2). 과태료·이행강제금 체납이 있으면 원칙적으로 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4. 다만 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 승인될 수 있습니다).

관련 글: 양성화하면 주차장을 새로 만들어야 하나요? — 특별법 제7조 부설주차장 특례 해설

먼저 확인해 보세요

내 건물의 세대수 위반이 양성화로 풀리는지, 원상복구가 나은지는 주차·정화조 등 조건을 함께 봐야 알 수 있습니다. 주소와 현황만 주시면 건축사와 구조기술사가 1차로 검토해 드립니다.

무료 진단으로 양성화 가능 여부부터 확인해 보세요. 신청 의무도, 비용도 없습니다.

본 글은 일반적인 정보 제공이며, 세대수 위반의 양성화 가능 여부는 건축물 현황·주차 기준·관계 법령·지자체 판단에 따라 달라질 수 있습니다.