2026 위반건축물 양성화 특별법 전문 해설 — 소유주 필독 법률 용어 정리

법에 정해진 제외 사유는 ①개발제한구역·도시·군계획시설 부지·접도구역·보전산지 등 8개 지역(§3②, 일부 예외 있음) ②과거 특별조치법으로 사용승인을 받고 소유권 변동이 없는 건물(§3③) ③2023.12.31 이후 완공이거나 주거용이 아닌 건물(§3①)입니다. 방쪼개기(세대수를 늘린 대수선)는 제외가 아니라 피난·내화·소방 등 강화된 요건과 주차 설치 또는 비용 납부를 조건으로 포함됩니다(§6①3·§7①단서).

과거에도 같은 이름의 한시적 특별법(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 여러 차례 시행됐습니다. 이번 법은 법률 제21820호로 2026.6.16 공포됐고 2026.12.17부터 18개월간 시행됩니다. 신고서식 등 세부 사항은 시행령·시행규칙으로 정해집니다.

한시법은 정해진 기간에만 효력이 있습니다. 연장 여부는 국회의 결정에 달려 있으며, 연장을 기대하고 신청을 미루는 것은 위험합니다.

신고 접수가 유효기간(시행일부터 18개월) 안에 이루어지면 됩니다. 만료 전에 접수된 건물은 만료 이후에도 이 법이 계속 적용되므로(부칙 §3), 처리 완료까지 기간 안에 끝날 필요는 없습니다. 다만 접수에는 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서가 필요하므로(§4①) 준비 기간을 감안해야 합니다.

특별법은 이미 통과·공포된 현행법이며, 시행일은 2026.12.17입니다. 시행일부터 18개월 한시로 적용되고, 유효기간 만료 전 신고 접수분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §1~3). 다만 구체적인 신고기간·서식은 시행령으로 정해질 사항이므로, 지금은 사전점검과 시행 대비가 필요합니다.

결론부터, 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물인지와 면적·지역 제외 여부를 먼저 확인해야 합니다. 다세대주택은 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하가 기본 대상이고, 근생빌라도 일정 요건에서 포함됩니다(§3①). 다만 개발제한구역 등 제외지역과 구조·방화·일조 등 승인요건은 별도로 판단되며, 최종 사용승인은 지자체 건축위원회 심의를 거칩니다(§3②, §6①).

양성화가 완료되면 건축물대장의 위반건축물 표시가 해소되고, 위반 상태를 전제로 한 이행강제금의 반복 부과도 중단됩니다. 다만 특별법상 과태료는 「건축법」 §80 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액으로 산정됩니다. 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없을 때만 이미 납부한 금액이 차감되며, 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2·②). 승인 전에는 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하고, 1년 내 완납 조건부 승인이 가능한 경우가 있습니다(§6①4).