양성화 신청은 어디서 하나요?

건물 소재지 관할 시·군·구청 건축과에 신청합니다. 건축사 또는 행정사를 통한 대행 신청도 가능합니다. 세움터(eais.go.kr)에서 온라인 신청을 지원하는 지자체도 있습니다.

양성화 기간은 얼마나 걸리나요?

단순 케이스(보강 불필요)는 4~6주, 복잡 케이스(구조 보강 필요)는 3~6개월이 소요됩니다. 향후 특별법이 시행되어 신청 기간이 정해질 경우, 마감 전에 완료하려면 최소 2~3개월 전부터 시작하는 것이 안전합니다.

양성화 비용은 얼마나 드나요?

단순 케이스(소규모 불법 증축, 보강 불필요) 150~200만 원, 중간 케이스(구조안전진단 포함) 300~500만 원, 복잡 케이스(구조 보강 필요) 500만 원~수천만 원이 소요됩니다. 양성화 특별법이 시행되면 이행강제금이 한시적으로 감면될 가능성이 있으나, 감면율은 아직 확정되지 않았습니다(관할 확인).

양성화 안 해도 되는 경우가 있나요?

건물 사용 계획이 없고 단기간 내 철거·매도 예정이라면 자진 철거도 대안입니다. 다만 이행강제금 누적 속도와 철거 비용을 비교해 판단해야 합니다.

건축사 없이 직접 신청할 수 있나요?

서류 접수 자체는 직접 가능하지만, 설계도서(현황도면, 구조안전확인서)는 건축사 작성이 법적 의무입니다. 건축사 없이 양성화 진행은 사실상 불가능합니다.

양성화 가능 여부는 어떻게 아나요?

건축사와 함께 건폐율·용적률·일조권·도로 조건과 구조 안전 이슈를 검토하면 위반건축물 양성화 가능 여부를 판단할 수 있습니다. 도시계획시설 저촉, 구조 안전 기준 충족 불가, 군사·문화재 보호구역에 해당하면 양성화 불가 판정이 날 수 있습니다.

불법건축물도 양성화 되나요?

무허가 건축, 불법 증축, 용도변경 위반, 건폐율·용적률 초과 등 대부분의 불법건축물이 양성화 대상입니다. 다만 건축사의 가능 여부 검토에서 도시계획시설 저촉이나 구조 안전 기준 미충족 등 불가 사유가 없어야 합법 건축물로 전환할 수 있습니다.

위반건축물 양성화 절차 완벽 가이드 (2026) — 7단계 상세 안내

위반건축물 양성화, 지금 점검을 시작해야 하는 이유

위반건축물 양성화 특별법이 시행될 예정입니다. 일정 기준을 충족하는 건물에 한시적 혜택이 포함될 수 있으며, 이행강제금 감면율 등 구체적 내용은 추후 지침에서 확정됩니다(관할 구청 확인). 현재 본인 건물이 양성화 대상이 될 수 있는지 미리 확인해 두면 특별법 시행 시 신속히 대응할 수 있습니다.

이 가이드에서는 양성화 절차 7단계를 단계별 비용·기간·서류와 함께 수치로 정리합니다.

양성화 대상 위반 유형

아래와 같은 불법건축물 양성화 대상에 해당하면 위반건축물 양성화 신청을 검토할 수 있습니다.

위반 유형	세부 예시
무허가 건축	허가 없이 신축·증축한 창고, 옥상 구조물
불법 증축	허가 면적보다 크게 건축, 발코니 무단 확장
용도변경 위반	주택→근린생활시설, 창고→주거 무허가 변경
건폐율·용적률 초과	허가 기준을 초과한 건축
대수선 위반	주요 구조부 무허가 변경

위반 유형에 따라 이행강제금 요율이 달라집니다. (특별법 시행 시 감면 적용 여부도 위반 유형에 따라 달라질 수 있으며 구체 내용은 추후 지침에서 확정)

양성화 7단계 상세 가이드

1단계: 건축물대장 확인 (1~3일, 비용 0원)

정부24(gov.kr) → 건축물대장 열람 (무료). '위반건축물' 표시 및 위반 내용 확인.

확인 포인트:

위반 유형 (무허가·증축·용도변경 등)
위반 면적 (이행강제금 계산 기준)
이행강제금 부과 이력

2단계: 양성화 가능 여부 검토 (1~2주)

건축사와 함께 불법건축물 양성화 가능 여부를 기술적으로 확인합니다. 이 단계에서 불가 판정이 나오면 철거·이행강제금 납부를 고려해야 합니다.

양성화 불가 사유:

도시계획시설 저촉 (도로·공원 예정지)
구조 안전 기준 충족 불가
군사·문화재 보호구역

3단계: 설계도서 작성 (14주, 설계비 100500만 원)

건축사가 현재 상태를 반영한 설계도서를 작성합니다.

조건	소요 기간	비용 범위
기존 도면 있음	1~2주	100~200만 원
기존 도면 없음 (백지)	2~4주	150~300만 원 (+50만 원)
대규모 건물 (500㎡+)	3~6주	350~500만 원

4단계: 구조안전진단 (필요 시, 13주, 50200만 원)

증축으로 기존 구조에 영향을 준 경우 필수입니다. 단순 용도변경·내부 간막이 변경은 불필요합니다.

5단계: 허가 신청 (당일)

관할 구청 건축과 방문 또는 세움터(eais.go.kr) 온라인 신청.

필수 서류 (기본):

건축물대장 (무료)
건축 설계도면 (건축사 작성)
구조안전확인서 (건축사 또는 구조기술사)
토지이용계획 확인서
신분증 + 위임장 (대리 신청 시)

6단계: 지자체 심의·현장 조사 (2~8주)

서류 검토 + 담당자 현장 방문. 처리 기간이 가장 변동이 큰 단계입니다.

기간 단축 방법:

서류 완비 + 한 번에 제출 (반려 방지)
비성수기 신청 (3~~5월, 9~~10월)
(특별법 시행 시) 신청 마감 임박 사실을 담당자에게 고지

7단계: 보강 시공 + 준공 검사 + 건축물대장 정리

허가 후 보강 공사 진행 → 준공 검사 신청 → 건축물대장 '위반건축물' 표시 삭제 → 완료.

비용 총정리

항목	비용 범위
설계비 (건축사)	100~500만 원
인허가 수수료	10~50만 원
구조안전진단 (필요 시)	50~200만 원
보강 공사비	0~수천만 원
이행강제금	위반 해소 시 부과 중단 (특별법 시행 시 한시 감면 포함 가능, 율·요건 등 구체 내용은 추후 지침에서 확정)

케이스별 총비용:

단순 케이스 (발코니 10㎡, 보강 없음): 약 150~200만 원
중간 케이스 (옥상 증축 20㎡, 진단 필요): 약 400~600만 원
복잡 케이스 (무허가 1층 증축, 보강 필요): 약 1,000~2,000만 원+

양성화 소요 기간 역산 타임라인

내 케이스	예상 기간	비고
단순	4~6주	비교적 여유. 그래도 미리 점검 권장
중간	2~3개월	건축사 상담을 서두르는 것이 안전
복잡	4~6개월	준비 기간이 길어 조기 착수 권장

특별법의 구체 신청 기한은 추후 지침에서 정해집니다. 미리 양성화 가능 여부를 점검해 두면 특별법 시행 시 신속히 대응할 수 있습니다.

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