2026 양성화 특별법과 이행강제금 감면 — 확정된 것과 추후 지침에서 정해질 것

"양성화 특별법으로 이행강제금을 크게 아낄 수 있다"는 이야기가 많습니다. 그런데 무엇이 실제로 정해졌고, 무엇이 아직 정해지지 않았는지를 구분하지 않으면 잘못된 기대로 판단을 그르칠 수 있습니다. 사실관계부터 정확히 정리합니다.

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현황: 특별법 시행이 추진되고 있습니다

• 국토교통부가 **2025년 10월 "위반건축물 합리적 관리방안"**을 발표하며 양성화 추진 방향을 밝혔습니다. 다만 발표 원문은 "대상 범위·절차는 2014년 시행 사례를 토대로 구체화해 확정할 예정"이라고 명시했습니다.
• 기준을 충족하는 주거용 건물에 한시적으로 허가·사용승인(합법화) 기회를 부여하는 것이 골자이며, 이와 함께 이행강제금 한시 감면이 도입될 전망입니다.
• 대상 범위·감면율·신청 절차 등 구체 내용은 추후 발표될 시행 지침에서 확정됩니다. 즉 "큰 방향은 정해졌고, 구체 기준은 지침에서 확정되는" 단계입니다. 이 차이가 비용 판단의 출발점입니다.

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'이행강제금 50~100% 감면'은 아직 확정된 수치가 아닙니다

인터넷과 일부 광고에서 "특별법으로 이행강제금 50~100% 감면"이라는 수치를 흔히 봅니다. 그러나:

• 정부 발표에도, 발의된 법안에도 이런 구체적 감면율은 아직 확정·공개돼 있지 않습니다.
• 핵심은 '특정 감면율'이 아니라, 기준을 충족하는 주거용 건물에 한시적 합법화 기회를 부여하는 데 있습니다.
• 영리 목적이 뚜렷한 위반, 방쪼개기(세대수 증가 무단 대수선) 등은 제외가 논의되고 있습니다.

따라서 특정 감면율을 단정하는 정보는 아직 법령 근거가 확정되지 않은 추정입니다. 감면 여부·범위는 시행 지침 원문과 관할 지자체에서 확인해야 합니다.

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지금 준비해 둘 가치가 있는 이유

구체 감면율과 신청 절차는 지침에서 확정되지만, 다음은 지금도 사실입니다.

• 이행강제금은 위반이 해소될 때까지 반복 부과됩니다(건축법상 연 2회 이내 범위에서 지자체가 부과). 방치할수록 누적 부담이 커집니다.
• 양성화든 원상복구든, 위반을 해소해야 부과가 멈춥니다.
• 시행 지침이 나오기 전에 미리 양성화 가능 여부·비용을 점검해 두면, 한시 혜택 기간에 신청이 몰리기 전에 먼저 대응할 수 있습니다.

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이행강제금 vs 양성화 비용 — 직접 계산해 보기

특별법 감면을 빼고 계산해도, 다음 공식으로 양성화가 유리한지 판단할 수 있습니다.

연간 이행강제금 = 시가표준액(원/㎡) × 위반 면적(㎡) × 위반 유형별 요율

(연간 이행강제금 × 보유 예상 연수) vs 양성화 총비용

· 양성화 총비용 > 연간 이행강제금 × 보유 예상 연수
  → 단기 보유 예정이면 이행강제금 납부가 나을 수 있음
· 양성화 총비용 < 연간 이행강제금 × 보유 예상 연수
  → 장기 보유 예정이면 양성화가 유리할 가능성이 큼

위반 유형별 요율은 이행강제금 계산법에서, 예상액은 이행강제금 계산기에서 확인할 수 있습니다. 실제 부과액은 지자체 재량으로 결정되므로 추정과 다를 수 있습니다.

특별법 시행으로 이행강제금 감면이 적용되면, 위 손익분기점은 양성화 쪽으로 더 빨라집니다. 다만 그 감면율은 시행 지침에서 확정된다는 점을 전제로 판단해야 합니다.

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정리

• 양성화 특별법은 시행이 추진 중 — 큰 방향은 정해졌고, 구체 기준은 시행 지침에서 확정됩니다.
• "50~100% 감면" 같은 수치는 아직 확정된 법령 근거가 없습니다.
• 이행강제금은 방치 시 계속 누적되므로, 지금 양성화 가능 여부를 점검해 두는 것은 유효합니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공이며, 특별법의 시행·감면 구체 내용은 시행 지침에 따라 확정됩니다. 최신·정확한 내용은 지침 원문과 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다.