2026 양성화 특별법, 이행강제금이 감면되나요? — 확정된 과태료 구조 정리

"양성화 특별법으로 이행강제금을 크게 아낄 수 있다"는 이야기가 많습니다. 법이 공포된 지금은 조문으로 확인할 수 있습니다. 결론부터 말하면 감면율 규정은 없고, 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료를 내는 구조입니다.

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현황: 법률 제21820호로 확정됐습니다

• 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026.6.16 공포, 2026.12.17 시행, 시행일부터 18개월 한시입니다. 만료 전에 신고가 접수된 건물은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙).
• 대상은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 — 세대당 전용 85㎡ 이하 다세대, 연면적 165㎡ 이하 단독(조례로 330㎡까지), 660㎡ 이하 다가구, 근생빌라입니다(§3①).
• 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서를 첨부해 신고하고, 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인 여부가 정해집니다(§4①·§6①). 심의 결과는 사전에 보장되지 않습니다.

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'이행강제금 50~100% 감면'은 사실이 아닙니다

인터넷과 일부 광고에서 "특별법으로 이행강제금 50~100% 감면"이라는 수치를 봅니다. 그러나 공포된 법률 어디에도 감면율 규정은 없습니다. 법이 정한 비용 구조는 다음과 같습니다.

• 과태료 = 「건축법」 제80조로 산정한 이행강제금의 5회분(§9①). 한 번도 적발되지 않은 건물도 5회분입니다(§9①1).
• 이미 낸 이행강제금 차감은 조건부입니다. 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 5회분에서 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2).
• 체납이 있으면 원칙적으로 승인을 받을 수 없습니다. 다만 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있습니다(§6①4 단서).
• 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 매수한 경우에는 과태료가 부과되지 않습니다(§9① 단서).

즉 특별법의 실익은 '할인'이 아니라, 5회분 상당을 한 번 내고 합법화해 매년 반복되는 이행강제금을 끝낼 기회라는 데 있습니다.

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이행강제금 vs 양성화 비용 — 직접 계산해 보기

연간 이행강제금 = 시가표준액(원/㎡) × 위반 면적(㎡) × 위반 유형별 요율

양성화 비용 ≈ 과태료(연 1회분 × 5, 조건부 기납부 차감) + 건축사 설계도서·현장조사서 비용 + 보강 공사비(필요 시)

(연간 이행강제금 × 보유 예상 연수) vs 양성화 비용

• 이행강제금은 위반이 해소될 때까지 횟수 제한 없이 반복 부과됩니다(건축법상 조례에 따라 연 1~2회). 보유 기간이 길수록 양성화 쪽이 유리해집니다.
• 반대로 곧 처분하거나 철거할 계획이라면 과태료를 내고 양성화하는 실익이 작을 수 있습니다.

위반 유형별 요율은 이행강제금 계산법에서, 예상액은 이행강제금 계산기에서 확인할 수 있습니다. 실제 부과액은 지자체가 정하므로 추정과 다를 수 있습니다.

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정리

• 양성화 특별법은 법률 제21820호로 확정됐습니다(2026.12.17 시행, 18개월 한시).
• 감면율 규정은 없습니다. 비용의 중심은 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료입니다.
• 이미 낸 이행강제금은 5회 미만 부과·추가 위반 없음일 때만 차감됩니다.
• 신고에는 건축사 서류가 필요해 준비 기간이 걸리므로, 시행 전에 대상 여부부터 점검해 두는 것이 좋습니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공이며, 개별 건물의 과태료·승인 여부는 관할 지자체 산정과 건축위원회 심의로 정해집니다.